今住んでる古民家はタダで貰ったけど、それでも必要なお金や手続きの話

島根の山奥に引っ越してきてから、すでに2回目の冬を越えた。この先も雪予報が出ていたりもするが、暦の上ではもう春だし、我が家の梅はとっくに咲いてもいるし。

この冬はボロボロになった納屋の瓦屋根(大屋根のみだけど)を葺き替えて、住まいもスキルもまた一つレベルアップした感があるが、2月の中旬になってやっとそれなりに積もった雪の影響で、母屋の屋根がまたひとつダメージを受けたようだ。一進一退である。

これまでの記事を読んでいただいた人は存じていると思うが、我が家はもともとゴミ屋敷だったし、なかなかにボロボロなのである。引越し当初は雨漏りがひどく、それによって天井が抜けているところもあったし。

そんな状況を簡単に上回るほどにロケーションが良いのだが、僕が住み着かなければ、「敗れて山河」になっていたんじゃないかとも思う。事実、天井裏や床下など、動物が住処にしていた形跡が沢山あったのだから。

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貰うことが一番安いとは限らない

そんな我が家であるが、一体いくらで手に入れたかというと、タイトルにあるようにタダで譲り受けたのだ。しかしそうは言っても事実上はタダというわけではないのは、諸々の税金が徴収されるからだ。

見方によってはタダで貰うよりは、借りた方が安いということも大いにあると思う。だって、1万円くらいで貸してくれる一軒家なんて田舎にはいくらでもあるし、それこそタダで貸してくれるという話だってある。空き家がダメになるくらいなら、タダで住んで貰ったほうが良いということなのだ。住む人を失った家は、換気がされないために傷んでしまう。

月1万なら年間12万。10年住んでも120万。他に税金云々はかかってこないし、いつ災害などに見舞われるかわからない昨今、賃貸のまま身軽でいた方が良い時代であると思う。ウイルスの流行にも対応できる必要があることが、今まさに明るみになっている。

都市部ならなおさら賃貸だろうが、田舎は田舎なりに家を所有するメリットがあることもまた事実だ。家の改装などは賃貸のままでは制限もあろうし(OKな物件もある)、敷地の草刈りに対する考え方も大家と違うなんてこともあろうし(大家さんが勝手に敷地に入ってきたり、草刈りに口出しされたり、勝手に草を刈られたりなど、ストーリーに事欠かない)。

家をもらったけどかかる費用とは

当然代金はタダ、だけど

家自体はもらったので当然0円であった。

しかし僕の家の場合それには条件があって、前所有者のほうで必要となる行政書士代金等々の費用を負担することであった。登記上の所有者が前の所有者のご両親のままになっていたので、相続の登記をしなければ、僕に所有権の移転ができないからだ。それに20万円お支払いした。

こちらとしてもタダでもらうつもりはなかったし、何かしらお礼ができればと思っていたので、win-winな取引とさせていただいたのだった。

この相続登記の問題はよくあるパターンだと思う。手続きの面倒さゆえに、空き家がそのままに放置されるケースは多いのではないだろうか。本当は相続の必要が発生したらすぐに手続きしなければならないのだろうが、次の所有者が見つかったりでもしない場合は放っておきたくもなろう。お金もかかるのだし。

所有権移転登記代=登録免許税

そして今度は、僕に所有権を移す必要がある。一般的にはこの部分は行政書士にお願いするのだろうが、僕はネットであれこれ調べながら自分でやることにした。土地の枚数も多かったので、お願いしていたら10万くらいはかかっただろうか。

不動産の贈与契約書を作成して、契約手続きを行い、法務局に登記の申請に行った。書類の雛形は法務局のHPから取得できるし、ネット上にインストラクションもいっぱいあるのでさほど難しくはない。僕のケースでは大小沢山の土地があったから、単純に作成の手間はあったし、共同所有の土地もあったので、書き方が煩雑だったけど。

法務局–不動産登記の申請様式について

それに、書類作成が間違っていないかという不安があった。しかも法務局に電話で質問しても、アポをとった上での面談という形でしか回答できないと言われる始末。車で1時間半もあるところに質問のためだけに行くのも面倒だったし、そんな暇もなかったので、とりあえず郵送で提出した。

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そしたら電話にて間違っている箇所の指摘をいただいて(間違えてるつもりはなかったんだけど)、その修正に法務局に行くことになった。結局行くことにはなったが、一度行くだけで済んだのだから、とりあえず提出してしまえばいいんじゃないかと思った。

で、この登録免許税が70,100円だった。

土地も沢山あったので結構高い。広大な保安林にも徴税されるのね。

不動産取得税

登記で取られたと思ったら不動産を手に入れたことでも徴税される。これは一種の富裕税ということか。一つの不動産あたり、登記で徴税され、取得で徴税され、そして後述する固定資産税として毎年徴税される。あっちからこっちから取りすぎじゃないかという感じがある。

個人も消費税、所得税、健康保険税、年金、とありとあらゆる方法で徴収される。

話が逸れたが、この取得税は96,000円だった。この税金は土地取得にかかる分が多いな。

固定資産税

不動産を所有したら、当然固定資産税というのがかかってくる。取得にかかる金額ではないが、賃貸では不要な税金としてチェックしなければならない。我が家の場合はこれが年間47,700円だ。

これまでの税金についても言えることだが、家屋は減価償却の限界があって、築25年以降はいくら年月が経っても当初の20%までしか減価償却されない。その残った20%の価値に基づいて税額がきまる。ほとんどの人が住めると判断しない家でも、法的に家と判断されればこの金額がかかってくる。もっと屋根が吹っ飛んで、壁もなくなれば良いということか。

我が家は母屋と納屋があるので、×2ということになる。どちらも雨漏りしまくりの、満身創痍の屋根だというのにしっかり徴税されるのだ。まあ、お前が住んでいるだろと言われればそれまでだが。

この家屋一軒あたり1万円くらい固定資産税がかかっている。

小計

これまでの金額を計算すると、タダで家をもらっても確実にかかる金額は

登録免許税+不動産取得税=166,100円

僕の場合は前所有者に20万円払ったので、合わせて、366,100円

そこに毎年47,700円かかる。

まあ、僕の家は土地だけは広かったりするのだけど。

その他経費

払った金額としてはこれまで述べた通りだが、ちらっと触れたように、この家は見事なまでのゴミ屋敷であり、その片付けにはものすごい月日を必要とした。むしろ今でもその全てが終わったわけではない。

行政からの片付け助成金はもらうことができたが、支払いの上限金額を超えてしまったし、これはあくまでも処分費の実費だ。費やした仕事量は作業員を雇ったら何十万とするほどのものであっただろう。

それに家に補修が必要であれば、その代金も時間もかかる。リノベーションは楽しくさせてもらっているが、解体はウンザリする。ホコリや動物の糞、カビなどが舞う劣悪な環境にも耐えなければならない。屋根や土台が痛んでいる場合は、高いDIY能力(またの名を気合い)を要求されもする。

支払いだけでなく収入もある

これまでは経費のみに焦点を当ててきたが、実は収入だってある。

僕の場合はこのブログでネタにすらしているのでプラスだし、もちろん行為そのものを楽しんでいることもプラスだが、他にも収入があるのだ。

一つは電柱敷地料だ。それなりに土地がある人は、その敷地に敷設された電柱の賃貸料を電力会社から支払ってもらうことができる。僕の場合は年間17,000円ほどの収益が見込めている。知り合いのケースだと、固定資産税以上の金額をもらえているケースというのも少なくないようだ。

他にも、山林がある人は、その木を伐採して木材として売ったり、バイオマス燃料にすることだって可能ではある。今でこそ山林はお荷物扱いされているが、一昔前は立派な資産であった。現在だって森林経営の仕方によっては立派な副収入になるかもしれない。昨今は自伐型林業と呼ばれる、チェーンソーと軽トラ、運搬機を使った小規模の林業に活路を見出そうとしている人たちも増えている。

また、近頃はソーラー発電用地として開発されることも多い。メガソーラーほどの規模だったり、地形地質的に不適切に思える場所でのソーラー開発には眉をひそめてしまうことも多々あるが、電力ロスの少ない近隣地域に限定した電力供給には良い選択肢だと思うし、個人的には原子力発電よりはメガソーラーかなとは思っている。

もちろん薪としての燃料調達や、しいたけ原木の採取、レクリエーションなどにも森林は活用できるのだから資産としてのポテンシャルは実はなかなか高い。

他にも細々、経費や収入源はあるかもしれないが、大まかにはこんなところだと思う。

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